Kapitalanlagen

Direktinvestment oder Immobilienfonds?


Immobilien als Kapitalanlage sind nach wie vor sehr beliebt. Wer sein Geld langfristig und wertstabil anlegen möchte, sollte aber sorgfältig prüfen, was sinnvoller ist: Ein Direktinvestment in eine Immobilie oder besser die Zeichnung eines offenen oder geschlossenen Immobilienfonds. Alle drei Investitionsformen haben Vor- und Nachteile, die wir im Folgenden kurz beleuchten möchten.

Immobilien-Direktinvestments – hoher finanzieller Aufwand in einen sich lohnenden Sachwert

Auf dem deutschen Immobilienmarkt besteht seit Jahren ein Mangel an verfügbarem Wohnraum – und das wird sich mittelfristig auch so schnell nicht ändern. Deshalb ist eine Kapitalanlage in Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten in den meisten Fällen eine wertstabile Investitionsform. In der Regel ist allerdings der Investitionsaufwand höher als das anzulegende Kapital. Daher gilt es zu bedenken, dass ein gewisser Finanzierungsaufwand entsteht. Sollte dies notwendig sein, ist ein Blick auf das Gesamtbild der eigenen Finanzen unverzichtbar und folgende Fragen sind zu beantworten: Wie sicher ist mein Job? Wie hoch sind meine monatlichen Einnahmen und Ausgaben? Und was bleibt mir am Ende zur freien Verfügung? Je mehr Fremdkapital aufgenommen wird, desto höher ist die monatliche Rückzahlungsrate und desto länger werden der Rückzahlungszeitraum und die Bindung an die finanzierende Bank. Nach Ablauf einer vereinbarten Festzinsbindung entsteht für den Investor gerade bei längeren Darlehenslaufzeiten ein erhöhtes Zins(änderungs)risiko.

Häufig wird bei einem Direktinvestment die Möglichkeit, dieses schnell wieder verkaufen zu können, als Vorteil hervorgehoben.


Der Mangel an verfügbarem Wohnraum auf dem deutschen Immobilienmarkt besteht seit Jahren – und das wird sich so schnell auch nicht ändern.

Richtig ist, dass auch hier die hohe Immobiliennachfrage meistens gute Verkaufsmöglichkeiten eröffnet. Dennoch muss der notwendige Preis, um verlustfrei verkaufen zu können, auf dem Markt wiederum erzielt werden. Hier gilt es neben dem Kaufpreis natürlich auch Sanierungsaufwendungen, die Kaufnebenkosten sowie, bei laufenden Darlehen, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung zu bedenken.

Ein weiteres Argument für eine Direktinvestition in eine Immobilie ist die Möglichkeit, sie bei Bedarf auch selbst bewohnen bzw. bewirtschaften zu können. Aber auch hier gilt es zu beachten, dass es sich manchmal schwierig gestaltet, Mietern, selbst bei Eigenbedarf, zu kündigen.

Immobilienfonds – die interessante Alternative zur Direktinvestition

Eine Kapitalanlage in offene oder geschlossene Immobilienfonds funktioniert völlig anders. Im Vergleich zur Direktinvestition erfordern Immobilienfonds einen wesentlich geringeren Eigenaufwand. Während in offene Fonds bereits Investitionen ab 25 Euro getätigt werden können, liegt die minimale Zeichnungssumme bei den geschlossenen Immobilienfonds deutlich höher. PATRIZIA GrundInvest bietet hier z. B. einen Einstieg ab 10.000 Euro pro Zeichnung an.

Offene Fonds ermöglichen eine breite Streuung der Investition auf mehrere Immobilien und haben damit den Vorteil einer effizienten Risikoreduzierung. Die Gefahr eines Totalverlustes des eingesetzten Kapitals wird dadurch stark reduziert. Hier fehlt allerdings ein direkter Bezug zu den einzelnen Immobilien, da innerhalb eines Fonds in viele Projekte investiert wird. Dies führt zu einer geringeren Transparenz. Bei offenen Immobilienfonds müssen sich Anleger somit auf die Expertise der Fondsmanager verlassen und können nicht selbst entscheiden, in welche Immobilien sie investieren, oder ob sie mit den Immobilien im Fonds einverstanden sind.

Geschlossene Immobilienfonds, übrigens auch als Immobilien-Publikumsfonds oder Alternative Investmentfonds (AIF) bezeichnet, konzentrieren sich dagegen auf einzelne, ausgewählte Objekte. Eine hohe Identifikation mit dem Investment ist möglich, alle Details zum Fondsangebot sowie Chancen und Risiken sind transparent und können anhand des jeweiligen Verkaufsprospektes überprüft werden. Bei diesen Immobilien-Publikumsfonds partizipieren Kapitalanleger im Erfolgsfall direkt an höheren Mieteinnahmen und auch an gestiegenen Immobilienpreisen beim Verkauf. Hierdurch bietet sich die Chance auf höhere Auszahlungen während der Laufzeit, was bei der Fondsauflösung zu einer höheren Gesamtrendite führen kann.

Darüber hinaus steckt ein großer Vorteil beider Fonds-Modelle im professionellen Management. Während bei einer Direktinvestition in eine Immobilie der persönliche Aufwand und die notwendige Expertise bei dem Investor liegen muss, werden die Immobilien eines Fonds kompetent durch das jeweilige Fondsmanagement verwaltet. So können Anleger ohne größeres Know-how und mit geringem Aufwand von der Attraktivität einer Kapitalanlage in Immobilien profitieren.

Risikoabwägung der Investitionsformen

Welche Anlage ist die bessere Alternative? Um das Für und Wider gegeneinander abzuwägen, muss man auch die Risiken miteinander vergleichen. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass mit der zu erwartenden Rendite auch das Risiko steigt. Offene Immobilienfonds bieten mit ihrer hohen Diversifizierung in der Regel das geringste Risiko der drei Anlageformen – mit maximal 2 bis 2,5 % allerdings auch die geringste zu erwartende Rendite.

Bei einem Vergleich der Direktinvestition mit den geschlossenen Immobilien-Publikumsfonds sind die Risiken ähnlich zu bewerten. Die allgemeinen Risiken bei Immobilieninvestments, wie Mietausfälle, unvorhergesehene Sanierungen oder eine Veränderung weiterer Rahmenbedingungen, können beide Anlageformen treffen. Vieles davon lässt sich aber durch ein gutes Fondsmanagement und eine hohe Expertise beim Kauf der Immobilie vermeiden. Diese Qualitäten in der Verwaltung und Betreuung der Immobilienfonds findet man bei professionellen und seriösen Kapitalverwaltungsgesellschaften. Die Kapitalverwaltungsgesellschaften selbst und alle von Ihnen aufgelegten Fonds werden intensiv von der BaFin überwacht. Neue Fonds werden erst nach einer Prüfung für den Vertrieb freigegeben.

Immobilienfonds eignen sich auch für kleinere Budgets

Vor der Entscheidung für eine der drei Anlageformen sollte man also sorgfältig die eigenen Ressourcen mit den jeweiligen Anforderungen der Immobilienanlage vergleichen. Menschen, die lediglich eine Kapitalanlage – auch mit einem begrenzten Betrag – beabsichtigen und ein Direktinvestment in Immobilien meiden wollen, haben gerade mit den geschlossenen Immobilien-Publikumsfonds eine interessante Alternative zum direkten Immobilienkauf. Besonders attraktiv sind hierbei die prognostizierten jährlichen Auszahlungen, die aktuell zwischen 4 und 5 % liegen.

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